Меню

Шесть заповедей для получателя ипотечного кредита


Шесть заповедей для получателя ипотечного кредита

О неудобстве ипотечных кредитов ходят самые разные слухи, но действительно ли это так на самом деле? С позиции риэлторов, для застройщиков процесс реализации квартиры покупателю по ипотечному кредиту почти ничем не отличается от обычной гражданской купли-продажи.

Самое главное — в соотношении «продавец–риэлтор–покупатель» вклинивается еще и страховая компания, которая более тщательно проверяет и ипотечный банк и титул. Но отличия в схемах расчетов исключены: так, например, получение наличных через банковскую ячейку уже давно используется на рынке.

1. Независимая оценка жилья

Также, строго обязательно проводится независимая оценка жилья. «Нужно, чтобы оценочная компания, находящаяся при банке, сделала свое заключение о стоимости жилья на сегодняшний день, — рассказывает заведующий отдела ипотечных сделок «Фосборн хоум» Н. В. Россошанская. — Следуя этому заключению, банк рассчитывает конечную сумму кредита. Права застройщика это никак не ущемляет — естественно, что все затраты несет покупатель».

Проверка титула страхователем тоже на продавце не отражается. Обычно, страховку и оценку делают одновременно. Конечно, если продавцы  недееспособны, то квартира скорее всего не будет одобрена для ипотечного кредита, и такое препятствие делает проблематичным любую продажу. Само страхование уже не касается продавца.

2. Договор предварительной продажи

Прежде всего, заключается договор предварительной продажи. В нем оговариваются внесение задатка и цена, время, на которое фиксируется цена, предварительное заключение продавца совершить сделку с жильем с именно этим покупателем в течение определенного срока. Окончательно сделку заверяют в банке.

По словам директора центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость (центр ипотечных программ) Елены Пановой, бывают ситуации, когда заемщик берет кредит в центральном московском банке, а жилье продается в Московской области.

Не все продавцы соглашаются ехать в город или столицу для заключения договора и закладки денег для хранения в банковскую ячейку. Однако, по мере расширения филиальной сети различных банков такое случается не часто.

3. Бумага и время

Одно из главных опасений продавцов, по мнению риэлторов,  касается того, что для продажи через ипотечный кредит необходима подготовка большого количества дополнительных документов.

«Для сделки по ипотеке многие банки требуют две справки: из наркологического и психоневрологического диспансеров, — говорит  руководитель отдела поиска бюро недвижимости «Агент 002» Владимир Митрюков. — Но заменить их действительно можно водительским удостоверением: ведь, состоя на учете в этих заведениях, получить права невозможно».

Поэтому получается, что если у вас есть права или, охотничий билет, то единственным дополнительным документом будет выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

«Получить ее совсем не трудно, поэтому утверждать, что дополнительные бумаги сильно осложняют жизнь продавцу проблемами, вряд ли логично, — утверждает В. Митрюков. — Во всем остальном нужен стандартный пакет документов».

Это прежде всего свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, выписка из ЕГРП,  копия с финансово-лицевого счета выписка из домовой книги, справки из БТИ и т. д. — все то же самое, что и для любой другой сделки.

«Когда у продавца готовы все документы для обычной продажи и выписка на момент внесения аванса из ЕГРП действительна, подготовка сделки занимает максимум пять дней», — говорит Н. Россошанская.


«Если страховая компания и банк работают с ипотечным кредитом давно и у них хорошо отлажен механизм работы с покупателями, то сроки сделки не увеличиваются, — объясняет В. Митрюков. — И задача риэлтора — правильно подсказать продавцу, нужно ли иметь дело с покупателем, который пришел от определенного банка».

Одновременно производится оценка, срок оформления которой занимает обычно не более четырех дней. Покупатели заинтересованы в быстрейшем заключении сделки и, обычно, доплачивают за срочность, так оценка проходит еще быстрее.

4. Оформление закладной на банк

Главное различие в сроках ипотечной и обычной сделок — это срок, который требуется на регистрацию собственности жилья и оформление закладной на банк.

«При обычной купле-продаже продавец и покупатель часто используют банковскую ячейку, но бывает, что покупатель может и готов отдать всю необходимую сумму в полном объеме и сразу. Тогда может быть осуществлена передача денег, подписан договор купли-продажи, а уже потом начата регистрация, — объясняет Н. Россошанская.

При ипотеке, обычно, используется либо банковская ячейка, либо аккредитив. В первом случае продавец получает специальный сертификат о праве требования на перечисление денежной суммы.

Придя в банк с копей документа о праве собственности на квартиру, принадлежащую уже теперь покупателю, или любой иной документ, подтверждающий исполнение им своих обязательств, он получит свои деньги перечислением через банк.

Аренда банковской ячейки отличается тем, что после подписания договора купли-продажи здесь заключается договор аренды ячейки и при продавце происходит вкладывание средств. Когда продавец получит копию свидетельства о праве собственности, он может прийти с ней в банк, предъявить права на банковскую ячейку, взять ключи и забрать деньги».

Обычное оформление квартиры в собственность занимает по времени около месяца. Но есть случаи, которые намного ускоряют регистрацию и получение суммы денег до 2 недель.

5. Фискальные страхи продавцов

Если учитывать то обстоятельство, что многие продавцы часто хотят видеть преуменьшенную сумму сделки, то не стоит удивляться, что банки с радостью идут им навстречу. «И заемщикам, и банкам не принесет прибыли сделки с покупкой жилья с ненастоящей стоимостью, объясняет Митрюков В. –Для того, чтобы не остаться без клиентов, которые уже получили одобрение банка и уже прошли проверку, многие банки и другие финансовые институты меняют точку зрения на этот вопрос».

Для многих покупателей главной является не те деньги, которые записаны в договоре купли-продажи, а то, на какую сумму застрахована данная квартира. Также, любая страховая компания, в свою очередь, опирается на данные независимого оценщика, а не на договор купли-продажи.

По мнению риэлторов, продавцы часто опасаются, что прописанная в договоре и банковской отчетности сумма станет известна в налоговой инспекции. Как говорит Н.Россошанская, если в договоре прописывается только та сумма, которая нужна продавцу, то банки подходят к сделке гибко.

Многие могут снизить сумму договора до суммы ипотечного кредита, а некоторые умудряются уменьшить ее даже до половины. Кроме того, сейчас много и тех, кто соглашается написать цифру меньше миллиона. При этих условиях существуют процедуры, которые гарантируют, что действительная цена жилья не будет нигде фиксироваться».

6. Плата за хлопоты

Продажа жилья по ипотеке доставляет следующие неудобства в своем «сухом остатке».

  • Во-первых, это два дополнительных документа: справки из наркологического и психоневрологического диспансеров (сейчас их можно заменить водительскими правами), и выписка из ЕГРП.
  • Второе – это мало времени на подготовку – три дня. Ожидание в две недели – это тоже важно, но учитывать их в полной мере нельзя – при обычной сделке также ведется передача денег посредством банковских ячеек.

Все эти неприятности, как правило оплачиваются. « На столичном рынке правят продавцы, так как квартир просто не хватает, — рассказывает Митрюков В., — Продавцы могут предпочесть покупателя не с заемными средствами, а с наличными, поэтому они диктуют свои условия. Вот почему многие «ипотечники» просто вынуждены предлагать цену, намного выше, чем их потенциальные конкуренты.

Главное достоинство продажи жилья по  ипотечному кредиту – это надежность и прозрачность сделки, получение продавцом денежных средств через гарантии. Не нужно бегать с чемоданом наличных – все можно сделать через банк, – объясняет Россошанская Н. – Все неудобства окупаются, если мы говорим о том, что так мы избегаем подобных рисков. И сама я сейчас на данный момент через ипотеку продаю квартиру ».

Ирина Шипилова


 

Оставить комментарий